淡路島・南あわじ市の司法書士・行政書士 安田知孝事務所/不動産登記・会社法人登記・相続・遺言・債務整理・裁判関係・農地関係ほか

不動産登記

不動産登記

売買による所有権移転登記

 土地や建物を売買したときにする登記です。通常、売買代金の支払いと引き換えに、登記関係書類の引き渡し、土地や建物の引き渡しを行います。そしてその日のうちに所有権移転登記の申請をします。
 売主のほうは、代金を払ってもらってないのに登記に必要な書類を相手に渡すことは怖くてできません。買主のほうも、自分の名義に変わるかどうかわからないのにお金を払うことは怖くてできません。そこで、司法書士が間に入ることで、双方安心して取引ができるようになります。
 なお、登記名義を変更しなくても(所有権移転登記をしなくても)売買は有効に成立しているのですが、あとあと問題が発生する可能性が高いですから、きちんと登記名義を変更しておくのが賢明です(売主が亡くなって複雑化するおそれ、売主が第三者に名義変更するおそれ、売主の債権者から差し押さえられるおそれetc)。
 また、農地の売買については、原則として農業委員会の許可が必要です。

贈与による所有権移転登記

 贈与とは、無償(ただ)で財産を譲ることをいいます。贈与の場合は、身内間での贈与が多いようですが、その場合、特に贈与税などの税金について注意が必要です。一般的に、贈与の場合、相続に比べるとかなり多くの税金がかかってきます。このあたりの税金の問題も十分に検討されてから贈与をされることをお勧めします。

相続による所有権移転登記(相続登記)

 土地や建物の登記名義人が亡くなった場合に、亡くなった人からその相続人に名義を変える手続きです。
 遺言がある場合には、遺言にしたがって名義を変更します。
 遺言がない場合には、相続人全員の間で、だれがどの土地・建物を取得するかを話し合います。話し合いがまとまれば、遺産分割協議書に相続人全員が実印を押し、これに基づいて名義を変更します。話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割の調停・審判を求める方法もあります。

 さて、この相続による所有権移転の登記ですが、売買のときほど急いで登記をする必要性はありません。しかし、相続の登記ができる状態にあるのであれば、できる限り早めに済ませておいたほうがよいでしょう。相続の登記をせずに放っておくと、次のようなデメリットが考えられます。

  • 例えば、Aが亡くなり、相続人が長男Bと二男Cだけだとします。このとき、BはCの印鑑さえもらえば自分の名義に変えられるわけです。しかし相続の登記をしないうちにCが亡くなれば、BはCの相続人全員(Cの妻や子)から印鑑をもらう必要が出てきます。こうなると、手間がかかりますし、印鑑を押してもらえなくなる可能性もあります。
  • Aが亡くなり、相続人が長男Bと二男Cだけだとします。このとき、相続の登記をしていなければ、その不動産は(原則として)Bの持分が2分の1、Cの持分が2分の1の共有ということになりますので、Cは自分の持分を第三者に売却することができます。また、Cの債権者はCの持分を差し押さえることができます。このようなことはまれでしょうが、全くありえないわけではありません。(なお、Bに不動産を相続させる旨の遺言があったとしても、Cが自分の持分を第三者に譲渡する登記がされたり、Cの持分を差し押さえる登記がされる可能性はあります。)
  • 土地や建物を売却したり、土地や建物を担保にお金を借りる場合、先に相続の登記をしておく必要がありますが、相続登記は場合によってはかなり時間がかかることもあります。そうすると、いざというときに間に合わなくなるおそれがあります。

所有権保存登記

 新築したばかりの建物は、登記簿には記載されていません。そこで、まず、「ここにこういう建物を建てました」という登記をします。これを表題登記といい、土地家屋調査士の仕事です。次に「この建物はだれの所有物です」という登記をします。これが所有権保存登記で、司法書士の仕事です。

 なお、建物の建築資金の出所と、登記簿上の名義とを一致させておかないと贈与税がかかることがあるので注意が必要です。たとえば、2000万円の家を建築するのに夫が1000万円、妻が1000万円出したとします。このとき夫一人の名義で登記すると、妻から夫へ1000万円の贈与があったとみなされかねません(この場合、夫2分の1、妻2分の1の割合の共有名義で登記するのがベストということになります)。

抵当権設定登記

 土地や建物を担保にお金を借りるときにする登記です。

 住宅ローンを組んで家を新築したり購入したりする際にこの登記をすることになります。
 

抵当権抹消登記

 土地や建物を担保にお金を借りていて、お金を全部返し終わったときにする登記です。

休眠担保権の抹消

 登記簿を見ていると、何十年も前に債権額が数十円や数百円の抵当権の登記がされ、それが消されないままになっていることがよくあります(これを「休眠担保権」とか「休眠抵当権」といいます)。
 この抵当権を消す(抹消する)ためには、原則として債権者(=抵当権者)の印鑑、またはその相続人全員の印鑑が必要なのですが、その人(ら)の所在が不明のこともあります。
 このような場合には、法務局に債権額と利息とを供託する(預ける)ことによって消すこともできます。

その他

 以上のほかにも、交換・財産分与・遺贈・共有物分割・時効取得・持分放棄などによる所有権移転登記、地役権の登記、賃借権の登記、住所や氏名の変更の登記、仮登記などさまざまな登記があります。詳しくはお尋ねください。

 また、名義が変更できずに困っている、抹消の登記ができずに困っている、など困難な事案であっても、ご相談ください。

不動産と税金について

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